"2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定（后称）《决定》），为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。"房地产税是个综合性概念，即与房地产经济活动有直接关系的各项税收。目前，我国房地产税收呈现“重交易环节、轻保有环节”的特征，试点的房地产税针对城镇居住用房。而房产税是特指在房地产保有环节征收的一类房地产税，主要针对的是经营性住房，且已存续35年之久。
2021年多次会议或文件提及房地产税，对房地产税的表态显著增加。◆ 房地产税是建立房地产长效机制的重要一环，有利于实现“房住不炒”目标2016年底中央首次提出“房住不炒”，2017年十九大提出高质量发展和三大攻坚战，对房地产定位由稳增长转变为防风险和保民生，2018年构建实施房地产长效机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，不断丰富政策工具。回到当下看，去年为应对疫情，货币政策宽松释放大量流动性，热点城市房价又现上涨压力，有必要完善调控机制。房地产税是长效机制的重要一环，增加完善房屋保有环节的税收制度，将提高房屋的持有成本，倒逼闲置房屋进入买卖和租赁市场，打击投机囤房行为，盘活存量房源，有利于实现房住不炒的目标，促进房地产市场平稳健康发展。◆ 房地产税有助于开辟新税源，弥补财力缺口并逐步摆脱对土地财政的过度依赖城镇化步入中后期、地产进入“存量房”交易时代，作为地方政府收入支柱之一的土地出让金将难以为继，2019年土地出让金占地方财政收入的比重接近40%，后续需要有更加可持续、稳定的税源作为替代。地方政府在全面“营改增”后就面临税源不足问题，房地产税本身就是地方税，同时此次改革强调“试点地区人民政府制定具体实施细则”凸显地方的重要性，新增的财源预计仍归属于地方财政收入。全国居民收入差距持续回落，基尼系数从2010年的0.48降至2019年的0.465，但这并不能反映差距的全貌，财富分布的不均衡正在加大。根据《中国民生发展报告2014》，财产基尼系数在2013年达到0.73；用福布斯榜补全CFPS（2016）的数据结果显示，2016年财产基尼系数为0.796，如果用胡润榜补充，则财产基尼系数上升至0.856。我国居民财富多积累在房地产领域，针对房地产征税对高收入群体征税，并通过二次分配实现收入再分配，以激发中低收入的消费能力才是本次试点工作最核心的目的，也是走向共同富裕中必不可少的过程。上海和重庆已于2011 年开展个人房产税试点，上海主要针对新购二套住房，重庆主要针对高档住房。上海和重庆试点房产税征税范围较窄，上海针对户籍家庭新购二套及以上住房以及非户籍家庭新购住房，重庆针对高档住房和“三无”个人购房，两地均设置宽松的减征条件，且征税税率不高，试点效果一般。
2020年上海房产税收入198.7亿元，占税收总收入的3.4%；2020年重庆房产税收入71.7亿元，占税收总收入的5.0%。总体上，沪渝房产税试点方案对财政收入贡献有限。从销售面积来看，2011年1-2月全国住宅销售面积同比为13.2%，上海和重庆两地住宅销售面积同比分别为-31.3%和16.3%， 2011年全国住宅销售面积同比为3.9%，而上海和重庆两地分别为-12.6%和1.9%。对比而言，上海住房销售下滑幅度更大，但很大程度源于上海在2011年1月出台的限购令。从房价来看，试点施行后，上海和重庆的住宅价格环比涨幅明显缩窄，而百城住宅价格指数环比同样下降。对比而言，重庆房价涨幅略弱于百城、上海房价韧性较强，2011年百城房价同比年均为7.7%，上海和重庆分别为9.6%和4.3%。◆ 国外：短期内影响市场预期，但从长期看更多是作为一种财税工具从税基来看，国外房地产税课税对象一般包括国内所有房产，同时根据用途不同，房地产税的适用规则有所不同。从税率来看，国外房地产税大多实行比例税率，同时税率设计相对比较灵活，房地产税税率主要由地方政府自行确定。从计税依据来看，国外房地产税征收一般以市场价值为基础，以定期更新的房地产评估核定价值为计税依据。从税收减免来看，大部分国家坚持以人为本的政策导向，对自有住房有一定减免税政策，部分国家对特殊群体也有税收优惠政策予以关照。很多国家将房地产税作为地方财政的主力税种之一，是地方基础设施建设维护的重要资金来源。以美国为例，2019年州和地方政府房产税收入5770.1亿美元，占州和地方政府财政收入的20%左右，房产税主要用于公共服务开支，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育等。
一是房价上涨较快，房价收入比偏高；
二是税收征管能力相对较强；
三是房产的产权较清晰；
四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。
前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。今年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期占据40%以上的成交比重，共有产权房同样占据较大的成交比重。基于征收房地产税的难易程度考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。◆ 试点政策正式落地时间可能将在2022年下半年：目前我国房地产基本面尚处低迷阶段，从开发投资额和销售额两个先行指标来看，9月单月投资同比增速由正转为下降3.5%，累计增速放缓至8.8%（两年CAGR7.2%），较前值降低2.1pct；单月商品房销售金额为15748.1亿元，同比降低15.8%。在基本面下行趋势下，信贷端政策放松刚刚确定：10月21日国新办举行三季度银行业保险业数据信息及监管重点工作发布会，银保监会负责人在会上强调：“督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求…保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持…”短期内立刻正式进行房产税试点改革将对冲政策放松影响，不利于房地产市场恢复至平稳发展阶段，因此预计试点政策正式落地可能将在2022年下半年，给予市场充分的恢复及适应时间。 本次人大常委会授权的决定中已经明确：“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”，其中“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。也就是说，本次房地产税改革试点最大的边际增量来自于对个人非经营性存量住房开始征收“存量房产税”。 此前上海房产税是“增量税”，重庆房产税是“豪宅税”，二者均存在税基过窄的问题。因此，在开启试点后，上海和重庆的房产税收入并没有明显提升。 ◆对行业
房地产由金融属性回归居住属性；
“房住不炒”观念进一步强化；
助力实现调控市场化、法制化、长效化。
◆对市场
二手房：供给量增加、整体需求量下降、价格承压；
新房：房价倒挂减缓、投资价值减弱、价格承压；
一二线：短期趋稳，长期边际效应消失,持续坚挺；
三四线：短期量价承压发展，长期市场将持续分化。
◆对政府
改善地方财政收入和结构；
降低对土地财政的依赖；
控制杠杆和宏观杠杆率。
◆对客户
刚需客：保护刚需，享受公平；
投资客：
1、持房成本增加，投资意愿降低；
2、积极抛售非核心城市非优质物业。
◆对房企
短期拿地意愿降低；
文旅、康养等布局更谨慎；
考验综合实力（投资、运营、管理、产品、营销等能力），强者恒强。
声明
文章摘自《克而瑞“房地产税改革试点”解读》专题报告，获取完整报告可咨询公众号后台，发送“房地产税”。
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